國(guó)際在線報(bào)道(記者渠鴻儒 楊歡)：澳大利亞政府日前宣布，為強(qiáng)化對(duì)外國(guó)投資者在澳非法置業(yè)的打擊力度，近兩年來(lái)，政府已強(qiáng)制出售總價(jià)值1.07億澳元(約合8202萬(wàn)美元)的房產(chǎn)。其中四成是中國(guó)富商違規(guī)購(gòu)買的豪宅，包括恒大地產(chǎn)董事長(zhǎng)許家印在悉尼市的一座公館。

　　整件事的來(lái)龍去脈到底是怎樣的？國(guó)人為何去澳大利亞投資房產(chǎn)？澳政府又為何要強(qiáng)制出售這些房屋？這是否意味著今后投資澳大利亞會(huì)有更多限制？記者就此采訪了熟悉澳大利亞相關(guān)法律和房產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)人士。

　　國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)飆升存泡沫 澳大利亞成中國(guó)富豪投資首選地

　　據(jù)上海胡潤(rùn)研究院的調(diào)查報(bào)告顯示，近年來(lái)，中國(guó)富豪們加大海外投資的根本原因是人民幣近來(lái)持續(xù)貶值，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)又飆升過(guò)快，存在較大泡沫，富豪們便趨向?qū)①Y產(chǎn)轉(zhuǎn)移到海外以避免損失。

　　澳大利亞投資審查委員會(huì)數(shù)據(jù)表示，2015年，中國(guó)投資澳大利亞房產(chǎn)的總金額已經(jīng)飆升至243.5億澳元(約合人民幣1200億元)，與5年前相比翻了10倍。

　　上海胡潤(rùn)研究院2016年11月的數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞已經(jīng)名列中國(guó)富豪們“海外房產(chǎn)投資榜單”的第四位，僅次于美國(guó)、英國(guó)和加拿大。

　　有超過(guò)60,000名中國(guó)富豪計(jì)劃在澳洲置業(yè)投資，悉尼和墨爾本則是中國(guó)富豪最青睞的投資城市。

　　2016年悉尼的房產(chǎn)拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，可以看到，買家多為黑頭發(fā)黃皮膚的中國(guó)人。

　　澳房?jī)r(jià)水漲船高民眾抗議 政府打擊非法置業(yè)

　　然而，中國(guó)以及其他國(guó)家買家的涌入，也導(dǎo)致澳大利亞房?jī)r(jià)“水漲船高”。

　　據(jù)悉，澳大利亞之所以加強(qiáng)了對(duì)外國(guó)人非法置業(yè)的打擊力度，很大原因就是房?jī)r(jià)快速上漲，令許多當(dāng)?shù)鼐用?、尤其是年輕人望“房”興嘆。按照法新社的說(shuō)法，“買房難”成為一個(gè)重要的政治議題。

　　因此，針對(duì)民眾的呼聲，澳大利亞政府決定，采取更嚴(yán)格的新措施，管理外國(guó)房產(chǎn)投資。

　　2015年2月，時(shí)任澳大利亞總理托尼·阿博特和國(guó)庫(kù)部長(zhǎng)喬·霍基共同發(fā)表聲明，宣布將采取新措施嚴(yán)格管理外國(guó)投資。3月，霍基就強(qiáng)令許家印，要求其在90天內(nèi)出售其地處悉尼派珀角、價(jià)值3900萬(wàn)澳元的豪宅，這也拉開(kāi)了自由黨政府打擊非法置業(yè)行動(dòng)的帷幕。

　　2年以來(lái)，在澳大利亞稅務(wù)局調(diào)查下，位于維多利亞州和昆士蘭州、總價(jià)值1400萬(wàn)澳元的15處房產(chǎn)被強(qiáng)制出售。這使得被強(qiáng)制出售的房產(chǎn)總數(shù)達(dá)到61座。另有36名正在接受調(diào)查的房主同意出售涉嫌違規(guī)購(gòu)買的住宅。

　　已經(jīng)強(qiáng)制出售的房產(chǎn)主要位于維多利亞州、新南威爾士州和昆士蘭州。其中25處住宅的房主為中國(guó)人，其他房主的國(guó)籍包括英國(guó)、加拿大、德國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞、菲律賓和伊朗。

　　澳政府“強(qiáng)制出售”有依據(jù)：許家印等富豪購(gòu)房違反已有法規(guī)

　　雖然在當(dāng)時(shí)，“許家印豪宅被強(qiáng)制出售”的消息震動(dòng)了渴望對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)進(jìn)行投資的中國(guó)投資者。但是，其實(shí)澳大利亞政府只是在執(zhí)行一次正常的執(zhí)法行為，不會(huì)影響外國(guó)投資者對(duì)澳大利亞房地產(chǎn)的正常投資。

　　據(jù)澳大利亞財(cái)長(zhǎng)在聲明中稱，許家印的豪宅Villa Del Mare由中國(guó)香港上市公司恒大地產(chǎn)旗下的Golden Fast FoodsPty(金快餐)，通過(guò)一系列在澳大利亞、中國(guó)香港和英屬維爾京群島注冊(cè)的空殼公司“非法”購(gòu)買。

　　而且，這次投資行為，本身違背的是“舊法”(早已頒布且仍然生效的法律)，而不是新規(guī)。

　　根據(jù)澳大利亞相關(guān)法律(Foreign Acquisitions and Takeover Act 1975)規(guī)定，海外人士在澳購(gòu)房需獲得FIRB(澳洲外國(guó)投資監(jiān)管委員會(huì))的審批，且海外人士無(wú)法購(gòu)買二手房產(chǎn)用于自住或投資用途。

　　在許家印一案中，由于該公司股權(quán)仍由在香港上市的恒大地產(chǎn)所控制，所以在相關(guān)的法律和政策下，它的實(shí)際控制人仍為沒(méi)有二手房購(gòu)買資格的許家印。

　　因此，許家印及其旗下公司通過(guò)注冊(cè)空殼公司的行為，試圖規(guī)避澳大利亞的法律，購(gòu)買禁止投資的二手房產(chǎn)，且沒(méi)有完成FIRB任何的事前審批，這一購(gòu)買行為很輕松的就被澳大利亞政府識(shí)破，成為了槍打的“出頭鳥(niǎo)”。

　　在澳購(gòu)房手續(xù)憑“自覺(jué)” 鉆法律漏洞后果自負(fù)

　　那么，為什么許家印等中國(guó)富豪一開(kāi)始投資的時(shí)候，澳大利亞政府沒(méi)有直接將他們“攔住”呢？是否是由于澳大利亞政府對(duì)房地產(chǎn)交易的監(jiān)管和審批不嚴(yán)格，才導(dǎo)致澳政府和中國(guó)買家利益“雙雙受損”呢？

　　AHL法律首席律師沈寒冰在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，嚴(yán)格意義上講，澳大利亞實(shí)行的并不是審批制，而是申報(bào)制，所以澳政府審批層面其實(shí)不存在什么問(wèn)題。所謂申報(bào)制，是指只要你在申報(bào)文件上簽字打鉤，表示自己對(duì)上述一切陳述和申報(bào)負(fù)責(zé)任，就沒(méi)有問(wèn)題了。

　　換句話說(shuō)，申報(bào)制度是指，審核單位會(huì)假設(shè)你是一個(gè)誠(chéng)實(shí)的人，你只要申報(bào)的所有東西，它都認(rèn)為你是真實(shí)的，并且給予通過(guò)。

　　但是，如果一旦事后查明，你是在作假的話，它就會(huì)對(duì)你進(jìn)行法律的處分。

　　所以，如果鉆法律漏洞購(gòu)置房屋，結(jié)果被查明不符合條件，房屋遭到政府強(qiáng)制出售的，只能“打落牙齒往肚子里咽”，任何損失都是個(gè)人承擔(dān)。

　　以許家印的“豪宅”為例，買入價(jià)格是3900萬(wàn)澳元(折合人民幣約2.1億)，再加上相關(guān)的印花稅約267萬(wàn)澳幣，而強(qiáng)制出售的價(jià)格約4100萬(wàn)澳元。中間67萬(wàn)澳元的差價(jià)損失，許家印只能自己承擔(dān)。

　　澳大利亞購(gòu)房投資與移民無(wú)關(guān) 非法購(gòu)房不影響移民申請(qǐng)

　　那么，如果有人依靠投資房地產(chǎn)換取移民身份，那么房產(chǎn)被強(qiáng)制出售，移民身份是否可以保留呢？

　　據(jù)沈寒冰律師介紹，在澳大利亞，目前沒(méi)有任何人可以依靠投資房產(chǎn)換取移民身份。目前在中國(guó)“買房移民”的概念很火，但是對(duì)澳大利亞來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)徹頭徹尾的騙局。

　　在澳大利亞，到目前為止，沒(méi)有任何一條法律寫明，買房可以移民，并且買房對(duì)移民甚至都沒(méi)有任何的幫助或是加分。

　　因此，這個(gè)前提就不存在。假設(shè)這個(gè)人已經(jīng)合法移民，那么他買的這個(gè)房子，就可以合法買了，不需要去外國(guó)投資者管理局審批。

　　另外，假設(shè)一個(gè)人本身就是非移民，由于購(gòu)房違反了法律條例，會(huì)不會(huì)影響到他的移民申請(qǐng)？這也是不會(huì)的。

　　澳洲購(gòu)房并未收緊 欲合法購(gòu)房需多咨詢專家

　　值得注意的是，澳大利亞此次的宣布“強(qiáng)制出售”，并沒(méi)有出臺(tái)新法律，完全都是加強(qiáng)監(jiān)管后對(duì)一些執(zhí)法行為的總結(jié)，以及一些管理型規(guī)定的出臺(tái)，例如調(diào)高印花稅，以及由于假的資信證明和收入證明泛濫，從而停止對(duì)海外購(gòu)房者提供貸款等等。

　　沈寒冰律師表示，澳大利亞的國(guó)家政策到今天為止，從來(lái)沒(méi)有說(shuō)歡迎外國(guó)人到這里來(lái)買房子或者說(shuō)不歡迎外國(guó)人來(lái)這里買房子。

　　至于想合法投資澳大利亞房產(chǎn)的人，沈律師給出的建議是，買房子的時(shí)候一定要多咨詢專家的意見(jiàn)，包括投資專家、財(cái)務(wù)專家和律師的意見(jiàn)。

　　最近就有央視的報(bào)道：一個(gè)中國(guó)留學(xué)生在澳大利亞莫名其妙買了一個(gè)拍賣的房子，買之前合同都找律師看，買來(lái)房子以后發(fā)現(xiàn)有人進(jìn)來(lái)住在里面不肯搬離，賠了17萬(wàn)，對(duì)方都不愿離開(kāi)，最后就是說(shuō)花了錢買了房子，房子住都住不進(jìn)去。

　　因此，在買房以前，合同一定要認(rèn)真的審核，合同條款要找那些懂得房產(chǎn)特別是專門處理在海外購(gòu)買房屋的那些法律專家，這是至關(guān)重要的。