三個(gè)因素?zé)岽咧袊?guó)人來(lái)日買房

　　金眼咨詢公司(Goldeye・Consulting Co.，Ltd.)董事長(zhǎng)清水雅雪表示，今年以來(lái)公司接待中國(guó)客戶顯著增多，每個(gè)月會(huì)接待數(shù)十位中國(guó)客戶。

　　清水分析，中國(guó)人來(lái)日購(gòu)房熱情高漲有三方面的原因：首先，在日本成功取得2020年?yáng)|京奧運(yùn)主辦權(quán)后，可以感受到日本重燃希望的氣息。景氣持續(xù)回溫下，東京不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施加速建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)皆歡欣鼓舞期待呈現(xiàn)觸底反彈后的未來(lái)黃金7年；其次，隨著日元持續(xù)貶值，中國(guó)投資客對(duì)日本不動(dòng)產(chǎn)的興趣逐步加溫。過(guò)去5年來(lái)，日元兌人民幣累計(jì)下跌了25%，跌幅超過(guò)同期兌美元的15%。日元貶值，讓今年到日本旅游的中國(guó)游客人數(shù)創(chuàng)新紀(jì)錄，同時(shí)刺激了度假房產(chǎn)的投資；其三，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，買家看到了投資日本的價(jià)值。日本物業(yè)價(jià)格與北京和上海的房?jī)r(jià)相當(dāng)。但日本新公寓樓年租金收益率可達(dá)到5%至6%，舊公寓年租金收益率甚至高達(dá)10%，而北京、上海只有大約1%至2%。另外，銀座一些黃金地段的不動(dòng)產(chǎn)，升值潛力巨大。

　　清水說(shuō)：“曾領(lǐng)一位中國(guó)客戶看銀座的一處不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)時(shí)房主開(kāi)價(jià)4億日元，但中國(guó)客戶沒(méi)有立即決定，當(dāng)東京申奧成功后，再去談，房?jī)r(jià)已漲到6億日元。”

　　仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示自2011年開(kāi)始，中國(guó)商業(yè)投資者在日本購(gòu)買的整棟公寓總價(jià)值大約為8，400萬(wàn)美元。今年到目前為止，中國(guó)的個(gè)人和公司已經(jīng)購(gòu)入大約2.3億美元的私人及商業(yè)房地產(chǎn)，比2013年增長(zhǎng)了兩倍多。

　　英國(guó)豪華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商高富諾集團(tuán)(Grosvenor Ltd.)預(yù)計(jì)，大量涌入的富裕的中國(guó)投資者將提振該集團(tuán)位于東京六本木區(qū)翻新公寓的需求。

　　清水表示，來(lái)日本購(gòu)房的中國(guó)客戶要求并不相同，有的人希望在池袋夠買一套一千萬(wàn)日元的小公寓，也有人愿意投資數(shù)億只要3A高檔社區(qū)(青山、赤坂、麻布。日語(yǔ)發(fā)音中，第一個(gè)字母均為A)。金眼咨詢公司從幾百萬(wàn)日元到幾百億的案件都做過(guò)。

　　據(jù)介紹，金眼咨詢公司2006年成立，面向外國(guó)人客戶為主的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)是公司的主要業(yè)務(wù)之一。公司成立起初三年都是赤字，但從第四個(gè)年頭，伴隨著中國(guó)客戶的增多，公司業(yè)務(wù)蒸蒸日上。

　　華人中介是國(guó)內(nèi)中國(guó)人在日投資的保障

　　來(lái)買投資房，自然需要有人管理。投資就需要租給房客，而如何找房客，如何與房客打交道，都是在國(guó)內(nèi)的房主無(wú)法親自完成的事情。中介管理公司在這里起到了不可或缺的作用。

　　如果沒(méi)有碰上好的管理中介，有可能會(huì)遇上麻煩。在日本購(gòu)買了一個(gè)小戶型的華人小張委托的中介公司就曾經(jīng)失聯(lián)。原來(lái)，小張?jiān)缒陙?lái)日本留學(xué)時(shí)就是這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)公司給找的房子，那時(shí)外國(guó)人找房子不易，一對(duì)日本老夫婦經(jīng)營(yíng)的小公司卻很努力幫小張找到房子。

　　小張這幾年決定回國(guó)，走前將房子托給這家公司打理，并沒(méi)有考慮過(guò)這家公司是否在資金和經(jīng)營(yíng)方式上可靠，甚至沒(méi)有正式簽約。雖然那對(duì)老夫婦對(duì)小張確實(shí)很好，在收到房租后也立即轉(zhuǎn)給小張，但后來(lái)由于購(gòu)買了超過(guò)資金運(yùn)作能力的土地房產(chǎn)，以至于自己手頭資金無(wú)法運(yùn)作，甚至借了高利貸。今年小張來(lái)日本才聽(tīng)以前周圍鄰居說(shuō)，那對(duì)老夫婦還不起高利貸，夜里出逃，之后公司破產(chǎn)，自家房屋也被用來(lái)抵押。而小張的戶頭上已經(jīng)有幾個(gè)月沒(méi)有房租入賬。小張立即去舊居與房客聯(lián)系，重新找了中介公司，才避免進(jìn)一步受損失。

　　人不在，就需要靠譜的不動(dòng)產(chǎn)公司代為管理。華人經(jīng)營(yíng)的管理買賣中介瑞帆公司的孫小姐告訴記者，在管理方面，首先是與日本客戶一樣對(duì)應(yīng)，都有規(guī)定的管理?xiàng)l例，比如代收房租，比如在房客搬家時(shí)到場(chǎng)檢查房子狀態(tài)，比如內(nèi)部清理以及招租，但房主在中國(guó)的話，又有些新的問(wèn)題需要事前協(xié)調(diào)好。

　　首先，由于有些房主沒(méi)有日本的長(zhǎng)期簽證，所以在日本無(wú)法開(kāi)銀行戶口，不能每月收房租，就需要管理公司代收，并匯款給中國(guó)的房主。這時(shí)候可以選擇每個(gè)月匯款、三個(gè)月一次匯款、半年一次匯款，還有本來(lái)就是朋友的，就說(shuō)先存在管理中介那里。這些細(xì)節(jié)都要商量好。

　　其次，房子出現(xiàn)突發(fā)情況時(shí)如何對(duì)應(yīng)，也是要事先與房主協(xié)商好的。比如房子下水道堵了，需要花錢修理，這種時(shí)候根本來(lái)不及與房主商量，而是必須盡早處理。這就需要房主和中介公司之間有信賴關(guān)系，可以放手讓中介公司去處理。