日前，市住建局印發(fā)了《江門市市區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)管實施細則》(簡稱：《細則》)，進一步規(guī)范商品房預(yù)售款的收存和使用行為，維護商品房預(yù)售交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！都殑t》自11月1日起實施，有效期為5年，臺山市、開平市、鶴山市、恩平市參照執(zhí)行?！都殑t》強調(diào)，商品房預(yù)售款在商品房項目竣工驗收交付使用前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的工程施工進度款及法定稅費的款項，不得挪作他用。開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售款和直接收存商品房預(yù)售款的，可處以違法用款額百分之十以上百分之二十以下的罰款。

　　A 銀行須按監(jiān)管部門意見撥付預(yù)售款

　　商品房預(yù)售款是指預(yù)購人依照房屋買賣合同的約定，預(yù)先支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設(shè)費用的款項。據(jù)介紹，市住建局根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等法律、法規(guī)，制定了《細則》。經(jīng)市法制局審查同意，《細則》自11月1日起實施。

　　《細則》明確，市住建局負責(zé)蓬江區(qū)、江海區(qū)商品房預(yù)售款收存和使用的監(jiān)督管理，新會區(qū)住建局負責(zé)新會區(qū)商品房預(yù)售款收存和使用的監(jiān)督管理。購房人向開發(fā)企業(yè)購買預(yù)售商品房時，應(yīng)依合同約定將房款存入該預(yù)售項目的預(yù)售款監(jiān)管賬戶(簡稱：監(jiān)管賬戶)。開設(shè)監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行(簡稱：監(jiān)管銀行)必須嚴格按照監(jiān)管部門的核準意見撥付預(yù)售款。

　　《細則》強調(diào)，商品房預(yù)售款在商品房項目竣工驗收交付使用前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的工程施工進度款及法定稅費的款項，不得挪作他用。

　　B 三方共同監(jiān)管預(yù)售款的收存和使用

　　《細則》明確，開發(fā)企業(yè)申請《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管部門及項目所在地可設(shè)立監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行共同簽訂《江門市區(qū)商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書》(簡稱：《監(jiān)管協(xié)議書》)，開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管部門及監(jiān)管銀行三方根據(jù)《監(jiān)管協(xié)議書》共同監(jiān)管商品房預(yù)售款的收存和使用。

　　三方簽訂《監(jiān)管協(xié)議書》時，須明確監(jiān)管賬戶名稱和監(jiān)管賬號。開發(fā)企業(yè)有多個商品房預(yù)售項目的，應(yīng)分別單獨設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶。監(jiān)管賬戶性質(zhì)為專用賬戶，實行專款專戶、專款專存、?？顚Ｓ?，且不得使用除支票以外的結(jié)算方式(如開通網(wǎng)上銀行、手機銀行、支付結(jié)算卡等工具)，同時不得提取現(xiàn)金。

　　《細則》還指出，需要使用監(jiān)管銀行POS機收取預(yù)售款的開發(fā)企業(yè)應(yīng)簽訂與該預(yù)售項目監(jiān)管賬號對應(yīng)的銀行POS機業(yè)務(wù)協(xié)議書，該POS機業(yè)務(wù)協(xié)議書作為《監(jiān)管協(xié)議書》的附件之一，提交給監(jiān)管部門備案。監(jiān)管銀行和開發(fā)企業(yè)變更該預(yù)售項目監(jiān)管賬號對應(yīng)的銀行POS機業(yè)務(wù)協(xié)議書內(nèi)容的，應(yīng)及時向監(jiān)管部門提交已變更的銀行POS機業(yè)務(wù)協(xié)議書重新辦理備案。

　　C 監(jiān)管各方均有法律責(zé)任

　　《細則》要求，預(yù)售項目在辦理商品房所有權(quán)初始登記前，對應(yīng)的監(jiān)管賬戶結(jié)余金額不得少于已收存商品房預(yù)售款總額的5%。監(jiān)管賬戶涉及的所有商品房預(yù)售項目在辦理商品房所有權(quán)初始登記后，開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管部門申請撤銷賬戶監(jiān)管，該預(yù)售項目商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議同時終止。

　　監(jiān)管部門應(yīng)建立預(yù)售商品房監(jiān)管賬戶檔案，及時掌握各監(jiān)管賬戶的使用情況。開發(fā)企業(yè)在獲得監(jiān)管銀行按月出具監(jiān)管賬戶預(yù)售款資金收支情況的對賬單后，應(yīng)附上已售房屋房款收繳情況明細表，于每月10日前報送監(jiān)管部門核查備案。

　　各商業(yè)銀行應(yīng)建立監(jiān)管賬戶的托管系統(tǒng)，并預(yù)留與監(jiān)管部門信息系統(tǒng)對接的數(shù)據(jù)接口。監(jiān)管部門會不定期對各預(yù)售項目的建設(shè)進度及預(yù)售款撥付情況進行監(jiān)督檢查。

　　記者注意到，開發(fā)企業(yè)違反《細則》規(guī)定使用商品房預(yù)售款和直接收存商品房預(yù)售款的，監(jiān)管部門會責(zé)令其改正，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，處以違法用款額百分之十以上百分之二十以下的罰款。

　　監(jiān)管銀行違反《細則》規(guī)定撥付商品房預(yù)售款和監(jiān)管部門違反《細則》規(guī)定同意使用商品房預(yù)售款的，上一級主管部門會責(zé)令其改正和追回流失款項；給預(yù)購人造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)不按項目建設(shè)實際進度，提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售款的，主管部門會責(zé)令其改正，將其違規(guī)行為記入企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，并依法對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理。

　　監(jiān)管部門及其他有關(guān)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索賄受賄的，依法追究行政責(zé)任。

　　購房者：

　　各種方式繳交的預(yù)售款 都要存入監(jiān)管賬戶

　　《細則》要求，開發(fā)企業(yè)不得避開監(jiān)管自行直接收存購房人支付的商品房預(yù)售款。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將與購房人簽訂認購書時已收取的定金，在與購房人簽訂買賣合同后，及時轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂買賣合同時，選擇任何繳款方式都必須明確每一期繳款的具體時間及金額，并按繳款方式填寫《商品房預(yù)售款繳款通知書》(簡稱：《繳款通知書》)。

　　《細則》還明確，開發(fā)企業(yè)與購房人網(wǎng)上下載簽訂《商品房買賣合同》時，必須將“房屋交易網(wǎng)上登記系統(tǒng)”網(wǎng)上聯(lián)機打印的《繳款通知書》交給購房人，并由購房人直接到該預(yù)售商品房項目的監(jiān)管賬戶開設(shè)銀行繳交商品房預(yù)售款(可在該銀行的任何網(wǎng)點繳款)。購房人按照繳款通知單履行相關(guān)繳款義務(wù)后，收款銀行或轉(zhuǎn)賬銀行須按繳款通知單記載的內(nèi)容在銀行系統(tǒng)“摘要”欄注明購房地址或購房人姓名，并向購房人打印銀行入賬憑證(該入賬憑證須注明購房地址)，同時應(yīng)在《繳款通知書》第一、二聯(lián)上加蓋業(yè)務(wù)專用章后連同銀行入賬憑證退給繳款人，第三聯(lián)可作為銀行入賬憑證的附件。購房人憑《繳款通知書》第一、二聯(lián)及銀行入賬憑證向開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)交款票據(jù)，《繳款通知書》第一聯(lián)及銀行入賬憑證作為辦理合同登記備案的要件之一。

　　《細則》指出，購房人用POS機繳交預(yù)售款的，應(yīng)在開發(fā)企業(yè)的POS機回單上注明購房人姓名及購房地址，并與開發(fā)企業(yè)一并在《繳款通知書》第一、二聯(lián)上簽名(章)(該簽名須與買賣合同簽名一致)。POS機回單及《繳款通知書》第一聯(lián)作為辦理合同登記備案的要件之一。購房人通過網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬繳交預(yù)售款的，應(yīng)打印網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬清單，在清單上簽名、注明購房地址及房款已轉(zhuǎn)入的監(jiān)管賬戶號碼，并與開發(fā)企業(yè)一并在《繳款通知書》第一、二聯(lián)上簽名(章)(該簽名須與買賣合同簽名一致)。網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬清單及《繳款通知書》第一聯(lián)作為辦理合同登記備案的要件之一。

　　開發(fā)企業(yè)在確定監(jiān)管賬戶收到購房人支付的首期房款或按買賣合同約定的商品房預(yù)售款后，應(yīng)當(dāng)自簽訂買賣合同之日起30日內(nèi)，向管轄的監(jiān)管部門辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)；監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)予以登記備案。

　　購房人申請辦理按揭貸款(含公積金貸款)的，貸款銀行應(yīng)按照借款合同、買賣合同條款中的約定將購房人的按揭貸款由貸款銀行直接轉(zhuǎn)入該按揭房屋所在預(yù)售項目的監(jiān)管賬戶。

　　房企：

　　申請商品房預(yù)售款的幾種情況

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何申請商品房預(yù)售款的撥付使用呢？據(jù)介紹，開發(fā)企業(yè)必須按照申請預(yù)售許可時提交的預(yù)售項目建設(shè)工程進度用款計劃合理支付有關(guān)工程款，申請使用商品房預(yù)售款時，由工程總承包單位、工程監(jiān)理企業(yè)、工程建設(shè)行政主管部門確認工程進度?！都殑t》強調(diào)，各區(qū)工程建設(shè)行政主管部門負責(zé)對其核發(fā)施工許可證的開發(fā)項目工程款使用情況進行監(jiān)督，勘查工程進度。那么，房企在申請商品房預(yù)售款支付施工進度款、各項費用或稅金、購房人退房款時，應(yīng)該提供什么材料和如何辦理呢？

　　申請支付施工進度款

　　開發(fā)企業(yè)申請撥付使用監(jiān)管賬戶內(nèi)商品房預(yù)售款，用于支付預(yù)售項目建設(shè)施工進度款的，須如實填報《商品房預(yù)售款使用申請表》(網(wǎng)上系統(tǒng)打印)，申請使用的預(yù)售款全數(shù)撥付到開發(fā)項目工程總承包商的指定賬戶，并向監(jiān)管部門提交以下材料：

　　1、商品房預(yù)售款使用申請表(此申請須開發(fā)企業(yè)、項目工程總承包企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、工程建設(shè)行政主管部門共同確認簽字蓋章)；

　　2、監(jiān)管賬戶余額單；

　　3、上期申請款劃出監(jiān)管賬戶回單(首次申請的不用提交)；

　　4、已支付的工程進度款憑證或需要支付的工程款請款書；

　　5、其他能夠證明需要支付工程款的材料。

　　申請支付各項費用或稅金

　　開發(fā)企業(yè)申請撥付使用監(jiān)管賬戶內(nèi)商品房預(yù)售款，用于支付向政府部門繳交的各項費用或稅金的，須如實填報《商品房預(yù)售款使用申請表》(網(wǎng)上系統(tǒng)打印)，并向監(jiān)管部門提交以下材料：

　　1、商品房預(yù)售款使用申請表；

　　2、監(jiān)管賬戶余額單；

　　3、上期申請款劃出監(jiān)管賬戶回單(首次申請的不用提交)；

　　4、該預(yù)售項目已繳交政府部門相關(guān)費用、稅金的憑證或繳費、繳稅通知書；

　　5、其他補充材料。

　　購房人退房，申請退回預(yù)售款

　　預(yù)售項目初始登記前，開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同需要退回購房預(yù)售款的，向監(jiān)管部門提交以下材料：

　　1、商品房預(yù)售款使用申請表(網(wǎng)上系統(tǒng)打印)；

　　2、雙方解除合同申請材料；

　　3、原購房人繳款證明；

　　4、原購房人銀行賬戶；

　　5、其他必要補充的材料。

　　監(jiān)管部門核準同意的，應(yīng)在《商品房預(yù)售款使用申請表》加具預(yù)售款劃入原購房人賬戶的意見，交開發(fā)企業(yè)到監(jiān)管銀行劃出購房預(yù)售款。

　　存在嚴重質(zhì)量問題的項目

　　不予正常辦理用款手續(xù)

　　《細則》指出，監(jiān)管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)誠信信息進行獎懲管理，對誠信企業(yè)提供便利化的服務(wù)；對嚴重失信的企業(yè)從嚴審核預(yù)售款申請。

　　監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)自收到開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款申請之日起5個工作日內(nèi)給出答復(fù)；對符合《細則》規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)同意其使用；對不同意使用的，應(yīng)當(dāng)以書面方式說明理由。另外，監(jiān)管銀行向開發(fā)企業(yè)撥監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售款時，必須憑監(jiān)管部門加具同意撥付意見的《商品房預(yù)售款使用申請表》進行撥付。

　　《細則》還明確了不予正常辦理用款手續(xù)的情形：

　　1、開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的；

　　2、預(yù)售項目工程建設(shè)存在嚴重質(zhì)量問題的；

　　3、其他違反商品房預(yù)售資金管理的行為。