日前，市住建局印發(fā)了《江門市市區(qū)商品房預售款監(jiān)管實施細則》(簡稱：《細則》)，進一步規(guī)范商品房預售款的收存和使用行為，維護商品房預售交易雙方當事人的合法權益，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展?！都殑t》自11月1日起實施，有效期為5年，臺山市、開平市、鶴山市、恩平市參照執(zhí)行?！都殑t》強調，商品房預售款在商品房項目竣工驗收交付使用前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的工程施工進度款及法定稅費的款項，不得挪作他用。開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預售款和直接收存商品房預售款的，可處以違法用款額百分之十以上百分之二十以下的罰款。

　　A 銀行須按監(jiān)管部門意見撥付預售款

　　商品房預售款是指預購人依照房屋買賣合同的約定，預先支付給房地產開發(fā)企業(yè)，在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項。據介紹，市住建局根據《城市商品房預售管理辦法》和《廣東省商品房預售管理條例》等法律、法規(guī)，制定了《細則》。經市法制局審查同意，《細則》自11月1日起實施。

　　《細則》明確，市住建局負責蓬江區(qū)、江海區(qū)商品房預售款收存和使用的監(jiān)督管理，新會區(qū)住建局負責新會區(qū)商品房預售款收存和使用的監(jiān)督管理。購房人向開發(fā)企業(yè)購買預售商品房時，應依合同約定將房款存入該預售項目的預售款監(jiān)管賬戶(簡稱：監(jiān)管賬戶)。開設監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行(簡稱：監(jiān)管銀行)必須嚴格按照監(jiān)管部門的核準意見撥付預售款。

　　《細則》強調，商品房預售款在商品房項目竣工驗收交付使用前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的工程施工進度款及法定稅費的款項，不得挪作他用。

　　B 三方共同監(jiān)管預售款的收存和使用

　　《細則》明確，開發(fā)企業(yè)申請《商品房預售許可證》前，應當與監(jiān)管部門及項目所在地可設立監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行共同簽訂《江門市區(qū)商品房預售款專用賬戶監(jiān)管協議書》(簡稱：《監(jiān)管協議書》)，開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管部門及監(jiān)管銀行三方根據《監(jiān)管協議書》共同監(jiān)管商品房預售款的收存和使用。

　　三方簽訂《監(jiān)管協議書》時，須明確監(jiān)管賬戶名稱和監(jiān)管賬號。開發(fā)企業(yè)有多個商品房預售項目的，應分別單獨設立商品房預售款專用賬戶。監(jiān)管賬戶性質為專用賬戶，實行?？顚?、?？顚４?、?？顚Ｓ茫也坏檬褂贸币酝獾慕Y算方式(如開通網上銀行、手機銀行、支付結算卡等工具)，同時不得提取現金。

　　《細則》還指出，需要使用監(jiān)管銀行POS機收取預售款的開發(fā)企業(yè)應簽訂與該預售項目監(jiān)管賬號對應的銀行POS機業(yè)務協議書，該POS機業(yè)務協議書作為《監(jiān)管協議書》的附件之一，提交給監(jiān)管部門備案。監(jiān)管銀行和開發(fā)企業(yè)變更該預售項目監(jiān)管賬號對應的銀行POS機業(yè)務協議書內容的，應及時向監(jiān)管部門提交已變更的銀行POS機業(yè)務協議書重新辦理備案。

　　C 監(jiān)管各方均有法律責任

　　《細則》要求，預售項目在辦理商品房所有權初始登記前，對應的監(jiān)管賬戶結余金額不得少于已收存商品房預售款總額的5%。監(jiān)管賬戶涉及的所有商品房預售項目在辦理商品房所有權初始登記后，開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管部門申請撤銷賬戶監(jiān)管，該預售項目商品房預售款監(jiān)管協議同時終止。

　　監(jiān)管部門應建立預售商品房監(jiān)管賬戶檔案，及時掌握各監(jiān)管賬戶的使用情況。開發(fā)企業(yè)在獲得監(jiān)管銀行按月出具監(jiān)管賬戶預售款資金收支情況的對賬單后，應附上已售房屋房款收繳情況明細表，于每月10日前報送監(jiān)管部門核查備案。

　　各商業(yè)銀行應建立監(jiān)管賬戶的托管系統(tǒng)，并預留與監(jiān)管部門信息系統(tǒng)對接的數據接口。監(jiān)管部門會不定期對各預售項目的建設進度及預售款撥付情況進行監(jiān)督檢查。

　　記者注意到，開發(fā)企業(yè)違反《細則》規(guī)定使用商品房預售款和直接收存商品房預售款的，監(jiān)管部門會責令其改正，降低或者注銷其房地產開發(fā)資質，處以違法用款額百分之十以上百分之二十以下的罰款。

　　監(jiān)管銀行違反《細則》規(guī)定撥付商品房預售款和監(jiān)管部門違反《細則》規(guī)定同意使用商品房預售款的，上一級主管部門會責令其改正和追回流失款項；給預購人造成損失的，依法承擔連帶責任。

　　施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)不按項目建設實際進度，提供虛假證明或采取其他方式協助開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預售款的，主管部門會責令其改正，將其違規(guī)行為記入企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，并依法對相關責任單位和責任人予以處理。

　　監(jiān)管部門及其他有關行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，依法追究行政責任。

　　購房者：

　　各種方式繳交的預售款 都要存入監(jiān)管賬戶

　　《細則》要求，開發(fā)企業(yè)不得避開監(jiān)管自行直接收存購房人支付的商品房預售款。開發(fā)企業(yè)應將與購房人簽訂認購書時已收取的定金，在與購房人簽訂買賣合同后，及時轉入監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂買賣合同時，選擇任何繳款方式都必須明確每一期繳款的具體時間及金額，并按繳款方式填寫《商品房預售款繳款通知書》(簡稱：《繳款通知書》)。

　　《細則》還明確，開發(fā)企業(yè)與購房人網上下載簽訂《商品房買賣合同》時，必須將“房屋交易網上登記系統(tǒng)”網上聯機打印的《繳款通知書》交給購房人，并由購房人直接到該預售商品房項目的監(jiān)管賬戶開設銀行繳交商品房預售款(可在該銀行的任何網點繳款)。購房人按照繳款通知單履行相關繳款義務后，收款銀行或轉賬銀行須按繳款通知單記載的內容在銀行系統(tǒng)“摘要”欄注明購房地址或購房人姓名，并向購房人打印銀行入賬憑證(該入賬憑證須注明購房地址)，同時應在《繳款通知書》第一、二聯上加蓋業(yè)務專用章后連同銀行入賬憑證退給繳款人，第三聯可作為銀行入賬憑證的附件。購房人憑《繳款通知書》第一、二聯及銀行入賬憑證向開發(fā)企業(yè)換領交款票據，《繳款通知書》第一聯及銀行入賬憑證作為辦理合同登記備案的要件之一。

　　《細則》指出，購房人用POS機繳交預售款的，應在開發(fā)企業(yè)的POS機回單上注明購房人姓名及購房地址，并與開發(fā)企業(yè)一并在《繳款通知書》第一、二聯上簽名(章)(該簽名須與買賣合同簽名一致)。POS機回單及《繳款通知書》第一聯作為辦理合同登記備案的要件之一。購房人通過網上銀行轉賬繳交預售款的，應打印網上轉賬清單，在清單上簽名、注明購房地址及房款已轉入的監(jiān)管賬戶號碼，并與開發(fā)企業(yè)一并在《繳款通知書》第一、二聯上簽名(章)(該簽名須與買賣合同簽名一致)。網上轉賬清單及《繳款通知書》第一聯作為辦理合同登記備案的要件之一。

　　開發(fā)企業(yè)在確定監(jiān)管賬戶收到購房人支付的首期房款或按買賣合同約定的商品房預售款后，應當自簽訂買賣合同之日起30日內，向管轄的監(jiān)管部門辦理預售合同登記備案手續(xù)；監(jiān)管部門應當自受理之日起20日內予以登記備案。

　　購房人申請辦理按揭貸款(含公積金貸款)的，貸款銀行應按照借款合同、買賣合同條款中的約定將購房人的按揭貸款由貸款銀行直接轉入該按揭房屋所在預售項目的監(jiān)管賬戶。

　　房企：

　　申請商品房預售款的幾種情況

　　房地產開發(fā)企業(yè)如何申請商品房預售款的撥付使用呢？據介紹，開發(fā)企業(yè)必須按照申請預售許可時提交的預售項目建設工程進度用款計劃合理支付有關工程款，申請使用商品房預售款時，由工程總承包單位、工程監(jiān)理企業(yè)、工程建設行政主管部門確認工程進度。《細則》強調，各區(qū)工程建設行政主管部門負責對其核發(fā)施工許可證的開發(fā)項目工程款使用情況進行監(jiān)督，勘查工程進度。那么，房企在申請商品房預售款支付施工進度款、各項費用或稅金、購房人退房款時，應該提供什么材料和如何辦理呢？

　　申請支付施工進度款

　　開發(fā)企業(yè)申請撥付使用監(jiān)管賬戶內商品房預售款，用于支付預售項目建設施工進度款的，須如實填報《商品房預售款使用申請表》(網上系統(tǒng)打印)，申請使用的預售款全數撥付到開發(fā)項目工程總承包商的指定賬戶，并向監(jiān)管部門提交以下材料：

　　1、商品房預售款使用申請表(此申請須開發(fā)企業(yè)、項目工程總承包企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、工程建設行政主管部門共同確認簽字蓋章)；

　　2、監(jiān)管賬戶余額單；

　　3、上期申請款劃出監(jiān)管賬戶回單(首次申請的不用提交)；

　　4、已支付的工程進度款憑證或需要支付的工程款請款書；

　　5、其他能夠證明需要支付工程款的材料。

　　申請支付各項費用或稅金

　　開發(fā)企業(yè)申請撥付使用監(jiān)管賬戶內商品房預售款，用于支付向政府部門繳交的各項費用或稅金的，須如實填報《商品房預售款使用申請表》(網上系統(tǒng)打印)，并向監(jiān)管部門提交以下材料：

　　1、商品房預售款使用申請表；

　　2、監(jiān)管賬戶余額單；

　　3、上期申請款劃出監(jiān)管賬戶回單(首次申請的不用提交)；

　　4、該預售項目已繳交政府部門相關費用、稅金的憑證或繳費、繳稅通知書；

　　5、其他補充材料。

　　購房人退房，申請退回預售款

　　預售項目初始登記前，開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同需要退回購房預售款的，向監(jiān)管部門提交以下材料：

　　1、商品房預售款使用申請表(網上系統(tǒng)打印)；

　　2、雙方解除合同申請材料；

　　3、原購房人繳款證明；

　　4、原購房人銀行賬戶；

　　5、其他必要補充的材料。

　　監(jiān)管部門核準同意的，應在《商品房預售款使用申請表》加具預售款劃入原購房人賬戶的意見，交開發(fā)企業(yè)到監(jiān)管銀行劃出購房預售款。

　　存在嚴重質量問題的項目

　　不予正常辦理用款手續(xù)

　　《細則》指出，監(jiān)管部門根據開發(fā)企業(yè)誠信信息進行獎懲管理，對誠信企業(yè)提供便利化的服務；對嚴重失信的企業(yè)從嚴審核預售款申請。

　　監(jiān)管部門應當自收到開發(fā)企業(yè)使用商品房預售款申請之日起5個工作日內給出答復；對符合《細則》規(guī)定的，應當同意其使用；對不同意使用的，應當以書面方式說明理由。另外，監(jiān)管銀行向開發(fā)企業(yè)撥監(jiān)管賬戶內預售款時，必須憑監(jiān)管部門加具同意撥付意見的《商品房預售款使用申請表》進行撥付。

　　《細則》還明確了不予正常辦理用款手續(xù)的情形：

　　1、開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導致工程停工的；

　　2、預售項目工程建設存在嚴重質量問題的；

　　3、其他違反商品房預售資金管理的行為。