劍指房價上漲？

　　新政消息傳出后，最擔憂的除了移民中介之外，還有中國移民。在目前已被批準的“500萬澳元投資移民簽證”中，有89.1%的簽證申請人來自中國

　　“中國客戶特別喜歡澳大利亞。我接受的移民客戶中，九成是中國人。”李薔薇告訴記者，“移民新政放出消息后，過來咨詢并要求趕緊遞交申請，在當?shù)刭I房投資的也都是中國人?！?/p>

　　其實，在澳大利亞政府宣布即將暫停之前的移民政策之時，外界對于“叫?！痹虻牟聹y也從未停止過。最為主流的答案有兩個：房價過高和過多的中國移民。

　　當然，這兩點也有跡可循。

　　“悉尼房價增長得太快了，悉尼人也不止一次對政府抱怨他們的高房價了?！本幼≡谙つ岬闹袊魧W生章微微告訴《國際金融報》記者，她來悉尼讀書的三年，也是見證當?shù)胤績r飆升的三年。

　　如今，悉尼已經(jīng)成為討論澳大利亞高房價必須提到的標志性城市。

　　房地產(chǎn)集團PRDnationwide也在近日稱，悉尼房價距離峰值已經(jīng)不遠了。

　　PRDnationwide在研究中使用模擬時鐘來顯示房產(chǎn)周期，揭示了悉尼大都市范圍內(nèi)(距離CBD 15到20公里)的房價已經(jīng)接近增長周期的峰值了。

　　集團的研究顯示，悉尼大都市房價中位值從2013年上半年的85萬澳元(約人民幣408萬元)增至2014年同期的98.9萬澳元，目前已經(jīng)達到113.3萬澳元了。

　　這份報告還顯示，在悉尼外環(huán)和新州其他次發(fā)達區(qū)域中心的地區(qū)，房價中位值從去年同期的25萬澳元增至目前的33.2萬澳元。

　　PRDnationwide全國研究主管馬爾迪亞斯摩(Diaswati Mardiasmo)表示，雖然悉尼房價的增勢可能很快就迎來急剎車，但買家須注意，這并不意味著房價會降下來。

　　“雖然房價很快就會達到峰值，但這并不能確保房價會降至以前的水平。這份研究的數(shù)據(jù)關(guān)于房價的增長周期，而不是關(guān)于房價本身。”馬爾迪亞斯摩指出，悉尼房價在過去一年內(nèi)迅猛增長，使得不少買家感到沮喪。

　　與此同時，澳大利亞的租房市場也同樣瘋狂。今年第一季度，悉尼獨立房的租金中位數(shù)已上漲至530澳元(約人民幣2548元)/周。CoreLogic RP Data 的研究分析員庫舍(Cameron Kusher)認為，這種租金增幅水平在首府城市中相對較高。

　　在獨立屋方面，墨爾本租金價格上漲了1.3%，升至390澳元/周，堪培拉上漲了1.1%至480澳澳元/周，悉尼租金上漲了1.0%至530澳元/周。

　　租金和房價共同上漲必然會給市民們帶來嚴重的生活壓力。而在一些人眼中，造成這樣后果的便是海外移民——尤其是中國移民。

　　“當?shù)赝瑢W時常跟我開玩笑說，你們中國人真的很能買房，悉尼的房產(chǎn)要被中國人承包了?！闭挛⑽⒏嬖V記者，雖然這只是偶然間的玩笑話，但是不難看出，在悉尼乃至澳大利亞人的眼里，中國人在當?shù)亍胺浅６唷?，而且都在“拼命買房”。

　　不可否認，作為“世界上最適合人類居住的國家”之一，澳大利亞憑借著優(yōu)越的自然環(huán)境、人文環(huán)境、社會福利和教育資源，向來是備受中國投資者青睞的投資移民熱點國家之一。澳大利亞移民局公布的數(shù)據(jù)也顯示，在目前已被批準的“500萬澳元投資移民簽證”中，有89.1%的簽證申請人來自中國——中國已成為澳大利亞最大的投資移民來源國。

　　所以，在外界看來，新政不免有點“劍指中國移民”的意味。

　　“很多人直觀地認為，這是為了控制‘炒房’的中國移民進入澳大利亞，新政的條款也不難看出，對外國人購房方面有很多限制。”Lily告訴記者。

　　不過，對于澳大利亞房價是中國投資者推動的觀點不少專業(yè)機構(gòu)并不認同。里昂證券發(fā)布相關(guān)研究報告稱，在合意的目的國購置居所是很多資金流入悉尼和墨爾本房市的主要原因。至于炒房倒賣，倒是不多見。

　　“我們仔細觀察不難看出，澳大利亞的價格上漲是個多年來的大趨勢，且在悉尼、墨爾本等城市漲幅最大。而在多年前開始，澳大利亞媒體已經(jīng)在說年輕人買不起房屋住的問題。這個問題不是中國移民多了才有的，而是早就存在了。”有專業(yè)人士直言。

　　在里昂證券看來，澳大利亞的房價要從需求來討論，澳大利亞當然沒有“丈母娘剛需”，不過卻在家庭結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了變革。2005年，澳大利亞物業(yè)理事會聘請專業(yè)人士撰寫的報告指出，現(xiàn)在的澳大利亞家庭平均人數(shù)是2.5人，出現(xiàn)了小家庭化，大屋不再是理想之家，以家庭為單位，對方便工作的內(nèi)城區(qū)房屋的需求也激增。另一方面，二戰(zhàn)結(jié)束后“嬰兒潮”的這代人也陸續(xù)退休，而這些退休者中更多人想小家庭化，在城市居住。再加上澳大利亞比較積極的移民政策，對房屋的需求自然更大。

　　“最簡單的經(jīng)濟學原理顯示，在供應(yīng)有限的情況下，需求大規(guī)模上升，房價上漲是一種必然。”李薔薇認為，“說新政完全針對中國的觀點是片面的。如果澳大利亞政府真是做如此打算，那么澳大利亞房地產(chǎn)市場的問題永遠無法有效解決。”

　　美國緊隨其后

　　不僅僅是澳大利亞，加拿大、英國這幾個主要的移民大國，都開始逐漸緊縮移民政策，移民投資的金額水漲船高，審核力度日趨嚴格

　　近兩年內(nèi)，投資移民地新政不斷：加拿大一刀切了、匈牙利漲價了、英國豪宅稅等政策不斷發(fā)聲、中國香港資本投資者計劃喊停了，如今澳大利亞也要提高投資風險難度。那么，作為投資移民界的老大哥美國是不是也將步其后塵？

　　事實證明，美國也不遠了。

　　當?shù)貢r間4月13日下午，美國國務(wù)院簽證辦公室主任 Charles Oppenheim 宣布，美國投資移民(EB-5)中國內(nèi)地出生的投資者排期將從2015年5月1日正式開始，簽證排期優(yōu)先日期為2013年5月1日。換言之，從2015年5月1日開始，移民申請(I-526)已獲批的中國大陸投資移民申請人將無法提交第二部程序(NVC國家簽證中心)，除非其 I-526 的遞交日期早于2013年5月1日。

　　消息一出，瞬間炸開了鍋。不過，業(yè)內(nèi)人士認為，排期的到來完全在意料之中。美國國務(wù)院簽證辦公室從2013年10月開始就已公布 EB-5 美國投資移民類別簽證使用量上升，并在2013和2014年度分別作出了排期預(yù)警，甚至在2014年8月公布當財年中國內(nèi)地EB-5 移民簽證配額用盡。

　　與此同時，外聯(lián)出國的管理人員對《國際金融報》記者透露，今年法案到期后極有可能面臨變更。美國投資移民門檻將會根據(jù)CPI增長至80萬美元至100萬美元，也可能適當提高投資人的申請資格。

　　不可否認，無論是是澳大利亞500萬投資移民政策，還是美國的EB-5，都為當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場乃至經(jīng)濟發(fā)展做出了卓越的貢獻。

　　美國移民律師協(xié)會EB-5委員會主席羅納德•卡拉斯科曾對《國際金融報》記者指出，中國投資人對美國EB-5投資移民項目非常熱情，“雙方的交流和互動能為中國投資人和美國企業(yè)帶來雙贏?！?/p>

　　一位澳大利亞房地產(chǎn)商對記者直言，大規(guī)模的海外投資者幫助他們“提高業(yè)績”，“500萬澳元投資移民政策給近些年的房地產(chǎn)市場注入了活力，作為商人，我們非常喜歡海外買家?！?/p>

　　在韓長吉看來，當前歐美不少地區(qū)也調(diào)整了移民政策，由原來通過降低門檻、發(fā)放移民資格來吸引投資，到現(xiàn)在有所收緊，直接反映出歐美等地經(jīng)濟有所起色。

　　“在經(jīng)濟壓力不再如此大的情況下，收緊移民政策、控制移民數(shù)量是一個國家正常的政策調(diào)整?！表n長吉認為。

　　“這其實就是經(jīng)濟利益背后的現(xiàn)實，可以說是有那么一點‘忘恩負義’?！盠ily對記者直言，“直白地說，就是國家無需過多的外來投資提振經(jīng)濟，所以我們開始改變政策，控制投資、提高門檻。我打個比方，當你貧窮的時候，任何人的救助你都覺得是適合的，但是你開始富裕了，有些東西你就會看不上了，需求也會更加高級一些?！?/p>