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與市場(chǎng)并軌，公平覆蓋整個(gè)公有部門
"我有這個(gè)感覺，這個(gè)房子是我的了"
跟全國(guó)絕大多數(shù)公有單位一樣，貴州省財(cái)經(jīng)學(xué)院這些年也在按照國(guó)家和省里的政策，一步不拉地"房改"。1993年，李成曉老師按"標(biāo)準(zhǔn)價(jià)"，買下了她住了8年的房子的"部分產(chǎn)權(quán)"。房子是二室一廳，61平方米，當(dāng)年貴陽市的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是220元／平方米，再扣除27年的工齡優(yōu)惠等等和8年的折舊，李老師只從自己的口袋里掏出了8000元。
一年以后，政策變成了按"成本價(jià)"買下"全產(chǎn)權(quán)"。1994年貴陽市的成本價(jià)是348.5元／平方米，各類優(yōu)惠和折舊當(dāng)然還是要扣除的，李老師補(bǔ)了小2000元。她拿到了"房產(chǎn)證"。但是李老師總覺得房子好像還是學(xué)校的。房子買得便宜，但是這個(gè)便宜的"道理"，政策沒有說清楚。李老師教了一輩子數(shù)學(xué)，沒有說清楚的事，她心里不踏實(shí)。果不其然，不久之后有個(gè)同事要調(diào)離，明明也是"買下"了房子，但是學(xué)校勒令她退房--更糟糕的是，李老師甚至不敢肯定誰更占理。
"房產(chǎn)證上明明寫著你的名字，但是房子卻不是你的，"李老師現(xiàn)在想起來覺得有點(diǎn)滑稽，"能不能留給兒子，能不能賣，怎么個(gè)賣法，都不知道，都在等說法"。事實(shí)上李老師對(duì)這個(gè)"說法"并不樂觀，因?yàn)樵谒磥�，就這么放開房改房二級(jí)市場(chǎng)也不是個(gè)好辦法--"沒有分上房的人怎么辦？"
事情到去年一下子變得明朗起來。從去年初開始推行的新的房改方案一舉將房改房租售價(jià)格與市場(chǎng)接軌：貴陽市公房依地段分為6級(jí)，售價(jià)取與商品房?jī)r(jià)相差無多的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)，基準(zhǔn)地段即4級(jí)地段為1200元／平方米；租價(jià)則循國(guó)際慣例，取售價(jià)的1／150，4級(jí)地段為8元／平方米。過去按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買的公房必須補(bǔ)足與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)之間的差額（亦稱土地收益金），才能繼承、贈(zèng)予和交易--很顯然，這才意味著真正的"全產(chǎn)權(quán)"。
李老師的房子就在財(cái)經(jīng)學(xué)院附近的宅吉小區(qū)。這里剛好是4級(jí)地段，扣除折舊，李老師還需要補(bǔ)交5萬多元的土地收益金。但是李老師不需要從自己的口袋里掏出這么多錢。在將房改房租售價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)接軌的同時(shí)，貴州引入了"存量補(bǔ)貼"的概念--將現(xiàn)存公房資產(chǎn)，根據(jù)工齡和職級(jí)一次性補(bǔ)貼給現(xiàn)在籍的公有單位員工。李老師是講師，年補(bǔ)貼額為1050元，乘上33年工齡，存量補(bǔ)貼總額近3.5萬元。
新的房改方案將過去與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)對(duì)應(yīng)的購(gòu)房款視作房產(chǎn)投資。投資收益率為同期銀行最高儲(chǔ)蓄利率并計(jì)算復(fù)利，李老師過去交付的1萬元現(xiàn)在變成了2萬有余。再加上及早補(bǔ)交土地收益金可享受的10%的折扣，李老師自己只掏了2500元就拿到了"交易準(zhǔn)入證"。
李老師的愛人不在貴陽市工作。李老師說如果是雙職工，像他們這個(gè)年紀(jì)的，存量補(bǔ)貼加在一起七八萬，她這樣的房子，補(bǔ)交土地收益金還花不完。
這個(gè)小小的遺憾沒有影響到李老師的情緒。
"我有這個(gè)感覺，現(xiàn)在這個(gè)房子是我的了，"李老師坐在客廳的大沙發(fā)上，她像是要打住了，突然又想起一句話，"是神圣不可侵犯的了。"
存量補(bǔ)貼：住房不是豬肉
在中國(guó)城市的諸項(xiàng)改革中，房改或許是最令人費(fèi)解的。一方面，早在1980年4月，鄧小平就對(duì)房改提出了明確而且堪稱系統(tǒng)的目標(biāo)，這是任何其他城市改革都難以比擬的；另一方面，20年過去了，房改在大多數(shù)城市尤其是大城市，仍然與農(nóng)村的計(jì)劃生育一起，并稱政府工作的兩大難題。
"房改難，難就難在要個(gè)人拿錢。"貴州省房改辦常務(wù)副主任王桂生言出肺腑，"不是人們不拿錢，是拿不起錢。"
當(dāng)年貴陽市公房租金從1毛提到3毛，按老房改們的說法，"經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的陣痛"。
提租提不起來，售房走上前臺(tái)。但是租金不能與市場(chǎng)并軌，房?jī)r(jià)又如何能與市場(chǎng)并軌？與全國(guó)其他地方一樣，貴州也當(dāng)然地選擇了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)售房，它們實(shí)質(zhì)一樣，都是低價(jià)售房。
但是房子賣出去了，卻不敢放開二級(jí)市場(chǎng)。因?yàn)榇饲暗母＠品址恳讶辉斐闪俗》康臉O大不公平，放開二級(jí)市場(chǎng)更將進(jìn)一步放大這種不公平--住戶過去已經(jīng)近乎無償?shù)叵硎芰俗》�，此時(shí)又將獲得一筆巨額資產(chǎn)。而對(duì)于那些無房戶和住房困難戶尤其是在公有部門長(zhǎng)期服務(wù)的無房戶和住房困難戶來說，這樣的房改無疑是第二次剝奪。
事實(shí)上由于低價(jià)售房沒有引入市場(chǎng)地域差別的概念，住戶之間的可能收益差別就足以使放開二級(jí)市場(chǎng)的念頭止步--在北京，同是100平方米的房子，二環(huán)內(nèi)的一套可能價(jià)值100萬元，而南四環(huán)的一套可能價(jià)值不到30萬元。
"承受力問題"就像一塊裹腳布，房改的目的地明明清晰可見，但就是邁不開大步。不公平、資源浪費(fèi)、扭曲經(jīng)濟(jì)關(guān)系--福利制分房的種種弊端還是那么刺眼，新房還是一幢不拉地被拖進(jìn)舊體制。二級(jí)市場(chǎng)不放開，但在許多大城市，公房私租很快在地下蔓延開來。一些房子多得住不過來的公有單位員工意識(shí)到，房客每月奉上的銀子超過了自己的貨幣工資。而一些憤懣的年輕房客發(fā)現(xiàn)，租房市場(chǎng)的供給方里，居然就有僅比自己年紀(jì)稍長(zhǎng)的同事。
人們真的沒有承受力嗎？貴州房改方案設(shè)計(jì)者的回答是：如果繼續(xù)將目光盯在現(xiàn)有公有部門員工收入和單位補(bǔ)貼上，確實(shí)沒有承受力。但是我們還擁有積累了幾十年的存量住房資產(chǎn)。換句話說，在增量的基礎(chǔ)上，"我們有多少實(shí)物公房，就增加了多大的承受能力"。
分配存量住房資產(chǎn)，就是打開承受力枷鎖的鑰匙。住房不同于豬肉。在過去采取定量配給制度的時(shí)期，豬肉也是國(guó)家財(cái)政間接補(bǔ)貼的基本消費(fèi)品，在很大程度上也是實(shí)物分配。從1985年以來，經(jīng)過幾次"提價(jià)、補(bǔ)助"，到90年代初順利過渡為市場(chǎng)調(diào)節(jié)和貨幣化分配。之所以順利，是因?yàn)樨i肉消費(fèi)并不需要人們的積累，從財(cái)務(wù)術(shù)語上說，完全是"現(xiàn)期收支賬戶"的事情。盡管事實(shí)上在配給時(shí)代，豬肉也存在著不公平等種種弊端--多消費(fèi)的人就意味著多拿了補(bǔ)貼，但是這種不公毋需矯正，從今而后在豬肉面前人人平等就可以了。
但是住房?jī)r(jià)值巨大，作用長(zhǎng)期，不得不同時(shí)考慮"積累賬戶"和"現(xiàn)期賬戶"。事實(shí)上現(xiàn)存公房資產(chǎn)并非天外來物，正是公有部門員工幾十年的創(chuàng)造。眾所周知，公有部門長(zhǎng)期實(shí)行的是低工資制度，員工工資收入中并不包括或很少包括住房部分。這部分本應(yīng)屬于居民事實(shí)上集中使用的工資，是作為福利分房等形式回饋的。從某種意義上可以說，國(guó)家在40多年前已經(jīng)建立了一種"大公積金"制度�，F(xiàn)在是兌現(xiàn)公積金買房的時(shí)候了。
以貴陽市（包括省直單位）為例，員工約60萬人，人均工齡約25年，人均公房約25平方米，平均折舊約17.5年，按照經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)，公房總資產(chǎn)約120億元。這樣，一個(gè)25年工齡的員工（事實(shí)上還將加上職級(jí)因素）分得近2萬元，這個(gè)數(shù)額剛好可以買下這樣的房子：已建成17.5年，25平方米，位于四級(jí)地段（基準(zhǔn)地段）。
這種在整個(gè)公有部門之間的存量大分配是價(jià)值形態(tài)的分配，它并不意味著大搬家。如果一個(gè)員工的住房不足其工齡、職級(jí)所對(duì)應(yīng)的公有部門平均水平，他獲得的補(bǔ)貼是鈔票；反之，如果一個(gè)員工的住房超過了其工齡、職級(jí)所對(duì)應(yīng)的公有部門平均水平，他需要補(bǔ)交的也只是鈔票。
對(duì)于房改后的增量部分，貴州的設(shè)計(jì)是逐步理入工資。為了筑大住房資金這個(gè)蓄水池，眼下的過渡方案是提高單位住房公積金繳交率--原個(gè)人住房公積金繳交率仍為5%，單位繳交率則提高至15%。
"這樣的房子，過去想都不敢想"
貴州省畜牧獸醫(yī)學(xué)校地處貴陽市烏當(dāng)區(qū)云錦村，距市區(qū)有40分鐘的車程。這個(gè)1956年即建成的學(xué)校不光是地處偏僻，一直到本輪房改之前，它還只有一幢36套成套住房，而它的教職工卻有218人。冀行鍵校長(zhǎng)說，過去看到有些單位的房子跟我們這幢36套的房子一樣，卻還嫌不上檔次推倒重修，心里真不是滋味。謝百練副校長(zhǎng)則說，建房難，分房更難。這幢36套的房子建成之后，他很長(zhǎng)時(shí)間睡不了安生覺，夜里上家里說情講道理的"跟走馬燈似的"，房子分完之后還是睡不了安生覺，因?yàn)闀r(shí)不時(shí)會(huì)有人朝家里窗玻璃上扔石頭。
現(xiàn)在他們?cè)僖膊挥脼閷W(xué)校的房子操心了。工齡長(zhǎng)、職級(jí)高的教職工拿到了一筆數(shù)目不菲的存量補(bǔ)貼，他們中的大部分，甚至把房子買到了區(qū)里和市里。冀行鍵夫婦的存量補(bǔ)貼加起來近6萬元，加上公積金就是6萬多元，他們自己又掏了13萬元，在市里買了一套108平方米的商品房。冀的兩個(gè)孩子在市里工作，現(xiàn)在他們都不愁沒地方住了。謝百練夫婦的存量補(bǔ)貼近5萬元，他們自己也掏了6萬元，也把新家安到了市里。
據(jù)說，畜牧獸醫(yī)學(xué)校的教職工特別是老教職工第一次聽說將獲得這么一筆存量補(bǔ)貼時(shí)，很多人表示不敢相信�，F(xiàn)在他們都踏踏實(shí)實(shí)地住上了新居，過去有幸入住"36套"的很多又搬出了，一些年青教職工成了這里的新主人。
在絕大多數(shù)城市，過去住房福利制的時(shí)代同時(shí)也是單位所有制的時(shí)代。一個(gè)單位內(nèi)部固然不乏苦樂不均的案例，但不同單位之間則往往達(dá)到霄壤之別。一位80年代初畢業(yè)于南開大學(xué)的工程師說，他在貴陽市還有一位大學(xué)同學(xué)，4年前他去同學(xué)家里串過門，后來再也沒去過了。原因很簡(jiǎn)單，他自己上趟廁所還要出門，那個(gè)同學(xué)卻已經(jīng)分上了有兩個(gè)衛(wèi)生間的房子。
貴州方案一舉打破了單位所有制--租售價(jià)格與市場(chǎng)并軌，住房存量在整個(gè)公有部門之間分配。事實(shí)上如果不打破單位所有制，解決存量分配的公平問題，也無法解決與市場(chǎng)并軌的承受力問題，或者更準(zhǔn)確地說，無法解決住房存量少的單位員工的承受力問題，房改又只有走回老路上。并且，貴州省房改辦的官員說得好：憑什么像畜牧獸醫(yī)學(xué)校的教職工就住不上房子，銀行員工就能住那么大的房子？國(guó)有銀行派生的每一個(gè)權(quán)益，整個(gè)國(guó)有部門都有份的，甚至全民都有份的。
國(guó)有銀行的員工們也多對(duì)新方案表現(xiàn)出了足夠的胸襟。貴州省建行房地產(chǎn)信貸部的周兵只有30歲，還沒有結(jié)婚，但是3年前他就獲得單位集資建房（實(shí)質(zhì)上也是成本價(jià)售房）機(jī)會(huì)，花3萬多元"買下"了一個(gè)80平方米的二室一廳。房子位于富水北路的富水大廈，這是市中心一幢23層的高樓，看上去氣度不凡。
周兵的存量補(bǔ)貼不到1萬元，這樣土地收益金的差額高達(dá)6萬元。雖然方案規(guī)定也可以用增量部分慢慢抵扣，但是周兵還是打算及早補(bǔ)交，拿到"交易準(zhǔn)入證"。周兵心里明白，如果對(duì)比現(xiàn)在大多數(shù)城市的房改辦法的話，可以說畜牧獸醫(yī)學(xué)校某個(gè)無房戶拿到的存量補(bǔ)貼，正是他補(bǔ)交的錢。但是他仍然承認(rèn)方案是公平合理的。"那是對(duì)他們的歷史補(bǔ)償"，他停了一會(huì)兒，"以后必須要掙錢，沒什么退路可言了。"
企業(yè)同舟
尹清源沒想到房改還能改到自己頭上。尹清源是貴陽造紙廠的生產(chǎn)車間主任--這個(gè)頭銜已經(jīng)沒有什么意義了，因?yàn)樵旒垙S停產(chǎn)了。工人都回了家，尹清源等十幾個(gè)人留了下來，準(zhǔn)備"退二進(jìn)三"。
尹清源一家分到的房子是"干打壘"的房子，這樣的房子是"不適宜出售"的。所以上一波低價(jià)售房，跟他沒有什么關(guān)系。后來出來個(gè)公積金，跟他還是沒什么關(guān)系--造紙廠工資都發(fā)不出來，還有什么公積金？再后來聽說有外省已經(jīng)啟動(dòng)新一波"貨幣化分配"，他向外省親戚打聽了一下，得到的回答是貨幣化分配需要財(cái)政補(bǔ)貼，所以僅限于行政機(jī)關(guān)和財(cái)政撥款的事業(yè)單位，企業(yè)自行"參照?qǐng)?zhí)行"。
大多數(shù)城市的房改方案不得不把公有企業(yè)（包括國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)）排除在外。在認(rèn)可過去低價(jià)出售存量公房的基礎(chǔ)上，它們要求已售公房在上市交易時(shí)產(chǎn)生的增值部分繳納累進(jìn)制的稅收（或者說土地收益金），無房戶和住房困難戶發(fā)一次性補(bǔ)貼。此后一律按月發(fā)補(bǔ)貼。
因?yàn)橐咽酃可鲜薪灰自鲋挡糠侄惵剩ɑ蛘哒f土地收益金率）不可能太高，過去福利制下分房越多的人還是越占便宜，反過來，財(cái)政則需要為無房戶和住房困難戶買單。如果不把公有企業(yè)排除在外，這筆大單，財(cái)政吃不消。
事實(shí)上公有企業(yè)才是公有部門的大頭，一般的估計(jì)是，每4個(gè)公有部門員工里，就有3個(gè)企業(yè)員工。所以有人將大多數(shù)城市的新一輪房改笑稱為"1／4的房改"。尤其是，公有業(yè)中大多數(shù)景況欠佳，它們既是錢少的單位，恰恰也是房少的單位，把它們撂下了，它們自己怎么改？
貴州的方案設(shè)計(jì)使得貴陽造紙廠這樣的特困企業(yè)也能夠同車同舟。尹清源的愛人也是造紙廠職工，夫婦兩人的存量補(bǔ)貼加起來有3.1萬多元。趕巧有家房地產(chǎn)開發(fā)商又看中了他們那幢"干打壘"房子的地皮，他們又拿到了2.5萬元拆遷費(fèi)。他們自己又湊了5萬元，在朝陽洞路挑了一處，買下了一套80平方米的新房。這個(gè)地方周圍住的都是老師，尹清源很喜歡�，F(xiàn)在他已經(jīng)拿到了亮晶晶的鑰匙，再等干干地皮就可以搬家了。
貴州方案沒有在解決公有企業(yè)存量問題的同時(shí)，一并攬下增量部分--對(duì)于貴陽造紙廠這樣的企業(yè)來說，提高公積金繳交率完全是一句空話。從今而后，這就應(yīng)該是單位和員工自己的事了。單位要是繳不起公積金，發(fā)不起工資，員工大可以選擇跳槽。過去還有一個(gè)水中月似的分房夢(mèng)絆著，現(xiàn)在則像另一位造紙廠員工所說，大可以"拔腿就走了"。
"貴陽房地產(chǎn)最火爆"
在各單位管房改管分房的干部看來，新方案推行之后所發(fā)生的種種情狀，真是足以讓他們跌破眼鏡，拍案稱奇。貴陽市公交總公司本來是個(gè)住房緊張的單位，在冊(cè)職工6300人，成套住房不過700套，每次分房的時(shí)候，沒有人不伸手，沒有人不說困難，但是去年新方案推行以來，7名職工退出了前兩年新建的集資房，還有10多戶退出了舊房。各省直單位更是一下子冒出總共1000多套空閑住房。當(dāng)然，它們現(xiàn)在都有了新的主人。省紀(jì)委書記夏國(guó)華是新方案最熱忱的支持者之一。他說，過去的舉報(bào)里頭，"以權(quán)謀房"是比例相當(dāng)大的一類，甚至因?yàn)榉址糠植幌聛韱挝煌．a(chǎn)的都有。新方案一出臺(tái)，這些事情一下子不見了。1982、1991和1996年，貴州省曾三次大規(guī)模清房，每次都卓有成績(jī)--但是想來此后不會(huì)再有第四次了。
這就是市場(chǎng)之手的四兩撥千斤之力。"過去是不占白不占，現(xiàn)在是多住房多花錢，多買1平方米多花1200元，多租1平方米一個(gè)月多花8元，"一個(gè)單位的后勤處長(zhǎng)說，"現(xiàn)在是這個(gè)東西管分房。"這位處長(zhǎng)過去管房改管分房，現(xiàn)在他負(fù)擔(dān)起了單位的整個(gè)后勤事務(wù)。
舊房、新房、房改房、商品房，現(xiàn)在所有房地產(chǎn)都變成了市場(chǎng)之手的大舞臺(tái)。買下原公房的人有的想換房，尤其是沒有買公房的人和存量補(bǔ)貼有結(jié)余的人拿著存量補(bǔ)貼呼拉拉地沖進(jìn)了商品房市場(chǎng)。到去年底，貴陽市（包括省直單位）兌現(xiàn)存量補(bǔ)貼現(xiàn)金購(gòu)買商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的近3600戶，到現(xiàn)在則已超過6000戶。就像上文描述的大多數(shù)案例一樣，大多數(shù)情況下存量補(bǔ)貼都發(fā)揮了杠桿作用。一個(gè)更典型的案例是，一位研究所的教授，兌現(xiàn)存量補(bǔ)貼近5萬元，他自己又投入38萬元，買下了一套價(jià)值43萬的高檔住宅。
年輕人也成了這支隊(duì)伍中的生力軍。貸款買房是他們現(xiàn)在最熱門的話題。畜牧獸醫(yī)學(xué)校的張小平老師工齡只有3年，存量補(bǔ)貼不到2000元，但是她下決心在市里買了一套近70平米的商品房。她說，過去雖然也知道學(xué)校指望不上，但還是忍不住要指望�，F(xiàn)在政策很明朗了，房子遲早得自己買。另一位年青老師補(bǔ)充說，年青人雖然存量補(bǔ)貼少，但享受增量補(bǔ)貼時(shí)間長(zhǎng)，老教師用存量補(bǔ)貼買房，我們貸款買房，用增量補(bǔ)貼還貸，道理是一樣的。
房地產(chǎn)開發(fā)商們當(dāng)然跟買房者一樣心情不錯(cuò)。宏業(yè)房地產(chǎn)公司在臨近花溪的五類地段開發(fā)了一幢80多套的商品房，一個(gè)月內(nèi)全部售罄。售樓小姐介紹說，有一套88平方米的三室一廳，因?yàn)槊块g屋子都可以采光，居然出現(xiàn)了4個(gè)人同時(shí)爭(zhēng)購(gòu)的場(chǎng)面，爭(zhēng)購(gòu)演化成爭(zhēng)執(zhí)，后來不得不叫來"110"平息。而潤(rùn)豐集團(tuán)在沙沖路開發(fā)的潤(rùn)豐小區(qū)，二期工程開盤那一天，一下子賣出了50套。
1999貴州全省住房新開工面積488萬平方米，比上年增長(zhǎng)64%；貴陽市新開工面積177萬平方米，比上年增長(zhǎng)119%。貴陽市個(gè)人購(gòu)商品房56萬平方米，比上年增長(zhǎng)111%。幾乎所有房開商都肯定說，今年的形勢(shì)還是加速度。
幾乎所有人都將住宅產(chǎn)業(yè)視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來數(shù)十年內(nèi)最強(qiáng)勁最可靠的助推器。貴州這個(gè)偏處西南的省份，已經(jīng)開始兌現(xiàn)人們的預(yù)期。去年貴州ＧＤＰ增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)，建設(shè)廳廳長(zhǎng)江厥中透露說，其中2個(gè)百分點(diǎn)是住宅產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。
宏業(yè)房地產(chǎn)公司的售樓小姐認(rèn)為這一局面從相當(dāng)大程度上源自房改。她還記得宏業(yè)公司1995年開發(fā)的一個(gè)樓盤，只有30多套，卻整整賣了兩年。她說，你要了解貴陽房地產(chǎn)的熱度，到房地產(chǎn)交易中心產(chǎn)權(quán)處看看那位負(fù)責(zé)備案登記的小姐就可以了，我看她累得都快不行了。她的興奮是掩飾不住的：你看中國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)最火爆的地方是哪兒？我看是貴陽！
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