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專家預(yù)測(cè)：今年房?jī)r(jià)回落 明年降幅加大
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在“泡沫論”、“崩盤論”等眾多懷疑中走過(guò)了2002年，一輪周期性低迷調(diào)整后的房地產(chǎn)業(yè)又將面臨新的考驗(yàn)。
“2002年房地產(chǎn)行業(yè)景氣狀態(tài)有三個(gè)特點(diǎn)：總體景氣沖高回落，地區(qū)冷熱不勻，真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。”2002年12月，由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出。
泡沫綜合癥
房地產(chǎn)業(yè)是否存在“泡沫”，是2002年業(yè)內(nèi)外爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。但開(kāi)發(fā)投資過(guò)熱與空置率的攀高，成為了2002年行業(yè)發(fā)展的“撓頭”問(wèn)題。
投資過(guò)熱已引起來(lái)自政府和監(jiān)管部門的警惕。國(guó)務(wù)院總理朱镕基11月份曾指出，“某些城市的房地產(chǎn)已出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，中央會(huì)嚴(yán)防出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)�！贝撕�，央行提醒各商業(yè)銀行，“要切實(shí)加強(qiáng)信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)”，并要求對(duì)2001年6月以來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行檢查。
投資的增長(zhǎng)，并沒(méi)有給市場(chǎng)注入多少活力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州樓市在持續(xù)走低了3年后已然步入了調(diào)整期；北京市場(chǎng)一改往年的“高姿態(tài)”沉寂了許多；只有上海樓市借申博成功帶來(lái)的利好，一路高歌成為2002年最具活力的市場(chǎng)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月開(kāi)發(fā)總投資達(dá)6228億元，同比增長(zhǎng)28.2%，而全國(guó)商品房空置面積同比也增長(zhǎng)了12.6%，增幅比上年提高了10%。居高不下的空置率已成為埋藏在過(guò)熱投資中的“定時(shí)炸彈”。
“現(xiàn)階段的商品房市場(chǎng)銷售率有所降低，造成了積壓及空置率上升�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人指出，目前全國(guó)空置面積已達(dá)到1.25億平方米，空置率為19%，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際公認(rèn)的“警戒線”。
宏觀調(diào)控力度應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)
政府對(duì)行業(yè)的宏觀調(diào)控，是2002年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一主題。而政府部門加大對(duì)市場(chǎng)整頓和規(guī)范的力度，是宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容。
針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益凸現(xiàn)的投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量等問(wèn)題，建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家計(jì)委等六部委提出了9條具體意見(jiàn)，要確定與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的平衡。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。
日前，全國(guó)整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)人也表示，在2002年整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序的基礎(chǔ)上，2003年將集中整治房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“雖然2002年有眾多的調(diào)控措施出臺(tái)，但房?jī)r(jià)和空置率還是繼續(xù)上升，這說(shuō)明國(guó)家在宏觀調(diào)控的力度仍有待加強(qiáng)�！睂＜抑赋�。
2003年1月1日起施行的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》，將有利于調(diào)整目前經(jīng)濟(jì)適用房偏少的狀況。《辦法》明確提出，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)。另外，北京市計(jì)委還完善了一系列土地開(kāi)發(fā)管理辦法，有利于穩(wěn)定土地市場(chǎng)的價(jià)格，同時(shí)也有利于控制北京市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)高漲。
外資盼入民資發(fā)力
民間資本成為了2002年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源，首次突破七成的比例。前三個(gè)季度，國(guó)內(nèi)貸款占資金來(lái)源的22.7%，較同期回落了4.5%；而自籌資金1827.3億元，占30.3%；其他資金2731.6億元，占45.2%。
“央行再次將公積金貸款和商業(yè)性貸款的利率下調(diào)，也有效地促進(jìn)了民間資金的釋放�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，民間資本進(jìn)入的趨勢(shì)將繼續(xù)增強(qiáng)。
外資進(jìn)入產(chǎn)業(yè)的政策仍沒(méi)有松動(dòng)，但出現(xiàn)了可喜的跡象，產(chǎn)業(yè)基金正在探索外資進(jìn)入市場(chǎng)的新方式。繼首創(chuàng)與荷蘭國(guó)際合資組建的首只合資產(chǎn)業(yè)基金——“中國(guó)房地產(chǎn)基金”問(wèn)世之后，第一只外資房地產(chǎn)基金“精瑞基金”也成功亮相于國(guó)內(nèi)。
港臺(tái)資本也在2002年掀起了進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的新高潮。香港和黃、新世界等諸多房地產(chǎn)業(yè)巨子，已經(jīng)開(kāi)始紛紛搶攤京滬市場(chǎng)，發(fā)展高檔的物業(yè)。而上海房?jī)r(jià)2002年以來(lái)的持續(xù)上漲，也離不開(kāi)臺(tái)資的炒作。
中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)邁向國(guó)際市場(chǎng)在2002年走出了關(guān)鍵性的一步。雖然上市禁令的解凍，令眾多的房地產(chǎn)企業(yè)喜出望外，但目前中國(guó)證券市場(chǎng)的低迷仍然限制了融資的渠道。北京首創(chuàng)集團(tuán)、上海復(fù)地和SOHO中國(guó)等企業(yè)，開(kāi)始拓展海外資本市場(chǎng)，也使得中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資增添了一個(gè)新的砝碼。
但商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲，以及空置率不斷地增加，致使產(chǎn)業(yè)顯出了疲態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)能否“涉險(xiǎn)過(guò)關(guān)”？《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》認(rèn)為，“一季度末和二季度初可能是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，持續(xù)繁榮了近5年的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入中期調(diào)整�！�
“2003房?jī)r(jià)將小幅回落，2004年降幅將更大。”國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所王小廣認(rèn)為，2003年房地產(chǎn)景氣將繼續(xù)回落，理想的情況是“軟著陸”�！凹粗鸩浇禍�，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)最好今年回落到15%的水平，明年再回落到增長(zhǎng)10%左右；如果降幅過(guò)大，將會(huì)對(duì)今年的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成一定的短期壓力，而宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力增大又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生更大的壓力�！保▏�(guó)際金融報(bào)）
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