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房地產(chǎn)調(diào)控能否實(shí)現(xiàn)軟著陸至關(guān)重要
2005年5月16日
日前出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，可能會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)失衡的根源之一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮，這一認(rèn)識(shí)主導(dǎo)了我去年觀察中國(guó)經(jīng)濟(jì)問題的宏觀思路。首先，去年導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的主因之一是投資需求增長(zhǎng)過(guò)快，而地方政府超前發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，如城市建設(shè)的造城運(yùn)動(dòng)，直接或間接地引發(fā)了投資需求膨脹；其次，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最活躍的部分是工業(yè)生產(chǎn)，工業(yè)生產(chǎn)的快速增長(zhǎng)往往又與房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速膨脹密切相關(guān)，這一點(diǎn)從過(guò)熱行業(yè)如鋼鐵、水泥和建筑等的快速增長(zhǎng)中可見一斑；再次，房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展，激發(fā)了貨幣信貸的快速流入，房地產(chǎn)與土地抵押貸款要占到全部貸款總額的50%左右，由此也成為影響非常規(guī)的貨幣信貸刺激政策的一個(gè)不可忽視的因素；最后，中國(guó)實(shí)施宏觀調(diào)控措施以遏制過(guò)快增長(zhǎng)，過(guò)度發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)成為回避投資及資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的樂土，在一定程度上會(huì)刺激以財(cái)富效應(yīng)（目前為房地產(chǎn)升值的財(cái)富效應(yīng)）為導(dǎo)向的消費(fèi)增長(zhǎng)，并演化為一種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新推動(dòng)力�？傮w而言，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)力來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，過(guò)剩的流動(dòng)資金流入和信貸規(guī)模擴(kuò)展，使得房地產(chǎn)業(yè)作為增長(zhǎng)動(dòng)力的經(jīng)濟(jì)將承受資產(chǎn)泡沫考驗(yàn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
以往的經(jīng)驗(yàn)和宏觀理論告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)需求的快速增長(zhǎng)，必然伴隨著大量流動(dòng)資金涌入和信貸持續(xù)擴(kuò)張，最終會(huì)以加速通脹的形式體現(xiàn)出來(lái)。盡管目前以CPI作為衡量通脹的基本標(biāo)準(zhǔn)，但如果把房地產(chǎn)價(jià)格上漲因素納入到觀察通脹壓力的指標(biāo)體系中，那么，目前中國(guó)通脹壓力依然不小。如果再延伸開來(lái)，遏制房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展，對(duì)于目前中國(guó)實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)就是至關(guān)重要的了。
如同股市有周期性波動(dòng)一樣，房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展也必然會(huì)產(chǎn)生周期性過(guò)剩。房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)富效應(yīng)必然導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值高估，而隨著美聯(lián)儲(chǔ)采取緊縮性的貨幣政策（中國(guó)也在緊隨其后），利率風(fēng)險(xiǎn)的上升，將使得過(guò)度發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)受到前所未有的考驗(yàn)。當(dāng)然，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)利率變化的反應(yīng)還不那么敏感，我認(rèn)為這主要是由于地方政府的非理性行為和存在房地產(chǎn)超額利潤(rùn)兩大因素造成的。這里，就引出了為何政府要出手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，目標(biāo)之一就是要管住地方政府的非理性行為。至于房地產(chǎn)業(yè)的超額利潤(rùn)則會(huì)隨著房?jī)r(jià)調(diào)整而自動(dòng)減少。房地產(chǎn)泡沫的破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是非常深遠(yuǎn)的，尤其是對(duì)將房地產(chǎn)業(yè)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力之一的中國(guó)來(lái)說(shuō)更是如此�，F(xiàn)在，我們正在尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，既想遏制目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)熱趨勢(shì)，又希望房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整只是一種速度的放緩。這種愿望能否如愿以償呢？從宏觀調(diào)控的效果看，調(diào)控并沒有導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大幅回落，但卻通過(guò)調(diào)整總需求結(jié)構(gòu)部分地達(dá)到了調(diào)控目標(biāo)。如果是這樣的話，我相信這一愿望是可以實(shí)現(xiàn)的。這一點(diǎn)從政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控始終是小心翼翼之中可以看到。但是，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)不同，具有資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)特征的房地產(chǎn)業(yè)一旦形成周期性趨勢(shì)后，是否能止住或輕易扭轉(zhuǎn)，這是個(gè)問題。就目前而言，房產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果仍然是難以確定的。（來(lái)源/上海證券報(bào)，作者/樂嘉春）
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