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穩(wěn)定房價有利于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果
2005年5月13日
國務(wù)院辦公廳日前轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。上海證券報就此采訪了建設(shè)部副部長劉志峰。
穩(wěn)定房價是加強宏觀調(diào)控一項重要任務(wù)
劉志峰說，住房消費是現(xiàn)階段中國城鎮(zhèn)居民的主導性消費之一。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，與解決居民住房問題關(guān)系密切，既是經(jīng)濟問題，也是社會問題。近兩年來，一些地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，出現(xiàn)了投資規(guī)模過大、商品住房價格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等突出問題。這些問題雖然是局部性、結(jié)構(gòu)性的，但如不及時加以解決，有可能演化成全局性問題，影響宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。
《意見》提出的措施，就是要切實解決當前存在的突出問題，消除市場發(fā)展中的不穩(wěn)定、不健康因素，穩(wěn)定住房價格。這將有利于促進房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展，防止市場出現(xiàn)大的起伏，鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控的成果；有利于保障城鎮(zhèn)中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促進社會主義和諧社會的建設(shè)。
劉志峰說，1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)多年快速增長。如果不把握好發(fā)展的節(jié)奏，任其繼續(xù)高速增長，將會帶動全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模膨脹，加大對鋼材、水泥等產(chǎn)品的需求，影響經(jīng)濟社會持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。部分地區(qū)房價過快上漲，加重了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房負擔，加大了社會經(jīng)濟運行成本和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整難度，增加了投資反彈的壓力，也容易助長投機行為，影響金融安全和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。因此，必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。
目前房價過快上漲有許多不合理因素
在談到目前房價過快上漲的主要原因時，劉志峰說，原因是多方面的。除了合理因素外，也有許多不合理因素。一是大量資金涌入房地產(chǎn)市場。近年來，銀行存款利率較低，股市低迷，社會資金缺乏其他投資渠道，紛紛擠向房地產(chǎn)市場。也有不少境外資金進入熱點城市房地產(chǎn)市場。二是一些地區(qū)投機炒作現(xiàn)象嚴重，投資性購房需求迅速擴大。一些居民基于房價上漲預期，也參與購房投資；或者擔心房價繼續(xù)上漲而提前入市。三是商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足，抬高了商品住房的平均價格。四是部分城市盲目大拆大建，搞不切實際的形象工程、政績工程，帶來大量被動性需求。五是市場秩序比較混亂。少數(shù)開發(fā)商及中介機構(gòu)利用市場信息不對稱與不透明，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當手段，哄抬房價，誤導市場預期。
劉志峰說，為遏制期房炒作，國務(wù)院根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。也就是說，房屋在取得房產(chǎn)證之前，不得轉(zhuǎn)讓。同時要求實行購房實名制，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。
為抑制炒作已經(jīng)取得房產(chǎn)證的房屋，加大了稅收調(diào)節(jié)力度。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
明確要求增加經(jīng)濟適用住房供應(yīng)
談到中低價位普通商品住房供應(yīng)不足問題，劉志峰指出，《意見》提出了四條明確要求：一是強化城市規(guī)劃調(diào)控，落實此類項目建設(shè)。二是控制這類住房的價格。三是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度。四是鼓勵和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，多渠道增加住房供給。
去年來經(jīng)濟適用住房投資出現(xiàn)負增長，有的城市甚至停止經(jīng)濟適用住房建設(shè)。劉志峰指出，2004年，建設(shè)部等部委印發(fā)了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。但是，這項政策在部分城市沒有得到很好落實。為增加經(jīng)濟適用住房供應(yīng)，《意見》在提出適當增加經(jīng)濟適用住房用地供應(yīng)的同時，要求各地按照《管理辦法》和當?shù)卣囊?guī)定，落實經(jīng)濟適用住房項目招投標制度，嚴格實行政府指導價，切實降低開發(fā)建設(shè)成本，利潤控制在3%以內(nèi)。對套型面積、銷售價格、銷售對象以及開、竣工時間等提出控制性要求，并在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，向社會公示，接受社會監(jiān)督。
對于如何完善廉租住房制度，劉志峰說，2003年底，建設(shè)部等部門聯(lián)合印發(fā)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》。目前從總體看，多數(shù)城市的廉租住房制度建設(shè)還剛剛起步。為此，《意見》提出了三方面要求：一是抓緊開展最低收入家庭基本住房情況調(diào)查，全面掌握需求情況，建立保障對象檔案。二是根據(jù)廉租住房需求，以財政預算安排為主，切實落實廉租住房資金來源，逐步擴大廉租住房制度覆蓋面。三是把廉租住房制度的實施情況，納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府的目標責任制管理。
稅收調(diào)整不會增加百姓住房負擔
談到此次稅收政策調(diào)整會不會增加百姓的住房負擔時，他指出，對以自住為目的普通住房消費，國家一直是支持的，1999年以來陸續(xù)出臺了許多優(yōu)惠政策。這次稅收政策主要是調(diào)整了營業(yè)稅政策，實行優(yōu)惠政策要求的居住期從一年調(diào)整為兩年。但居民為了自住而購買的普通住房，一般不會在兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，因此國家對中低收入家庭住房消費的支持政策基本沒有改變。
他說，由于過去對什么是普通自用住房沒有嚴格界定，一些地區(qū)在執(zhí)行中把優(yōu)惠政策擴大化了。一些不該享受優(yōu)惠的，甚至連投機投資性購房也享受了。為此，《意見》在要求嚴肅稅收政策、嚴格稅收征管的同時，采取了區(qū)別對待的辦法，對享受優(yōu)惠政策的普通住房提出了認定標準。
劉志峰介紹說，有關(guān)部門將嚴格市場準入，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)資質(zhì)管理。沒有取得房地產(chǎn)開發(fā)和中介資質(zhì)的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)和中介業(yè)務(wù)。對于那些惡意炒作、哄抬房價、擾亂市場等行為，必須依法嚴肅查處；對情節(jié)嚴重、性質(zhì)惡劣的，要依法從重處罰。
劉志峰指出，《意見》提出的各項措施，都是有利于中低收入家庭的。穩(wěn)定房價，本身就是把減輕中低收入家庭的住房負擔作為重要的出發(fā)點之一。增加中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)，既是調(diào)控房價的重要措施，也是為了滿足中低收入家庭的購房需要。整頓規(guī)范市場秩序，可以為購房家庭創(chuàng)造一個放心的住房消費環(huán)境。完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，擴大廉租住房制度覆蓋面，可以使更多的困難家庭享受到政府的住房保障。稅收政策的調(diào)整，則更加明確地把稅收優(yōu)惠落實到中低收入家庭。
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