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物業(yè)稅導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降可能不會(huì)出現(xiàn)
2005年4月25日
幾度被熱炒的物業(yè)稅改革漸行漸近，近日，物業(yè)稅在先行試點(diǎn)的說(shuō)法開(kāi)始在北京、廣州等各大城市流傳。對(duì)消費(fèi)者而言，最為關(guān)注的是改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響。多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，這項(xiàng)改革將降低購(gòu)房者的準(zhǔn)入門(mén)檻，卻提高了養(yǎng)房的負(fù)擔(dān)。社科院專(zhuān)家提醒，人們所預(yù)期的物業(yè)稅改革帶來(lái)的房?jī)r(jià)下降幅度可能不會(huì)出現(xiàn)，其中相當(dāng)大一部分會(huì)被開(kāi)發(fā)商等各種利益團(tuán)體截取。稅改是系列游戲規(guī)則的變化，消費(fèi)者需要努力適應(yīng)新的游戲規(guī)則才能保護(hù)自己利益。
據(jù)了解，物業(yè)稅改革僅就房?jī)r(jià)看，已有一些人從純理論上提出了房?jī)r(jià)下降的最大可能幅度。目前，國(guó)內(nèi)所購(gòu)的住宅是要把50至70年的稅費(fèi)（包括財(cái)產(chǎn)稅和地租）一次性交齊，如果改用分期繳付的形式，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)成本就可以大幅度下降。按照這種思路，再根據(jù)稅費(fèi)、房地產(chǎn)商利潤(rùn)、建筑成本在房?jī)r(jià)構(gòu)成中所占比例，許多人士估計(jì)房?jī)r(jià)將隨著物業(yè)稅的推出應(yīng)聲而落，最大膽的估計(jì)降價(jià)幅度高達(dá)40%，即使最保守的估計(jì)也在10%以上。
對(duì)此，社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所研究員王誠(chéng)慶表示，房?jī)r(jià)是多種因素綜合作用的結(jié)果，物業(yè)稅改革單個(gè)因素的變化并不一定會(huì)反映在最終結(jié)果上。
王誠(chéng)慶認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商可能是物業(yè)稅改革最大的受益者，其利益來(lái)源有三：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本降低，利于緩解地產(chǎn)企業(yè)初期開(kāi)發(fā)資金壓力；二是物業(yè)稅帶來(lái)的初期的房?jī)r(jià)下降會(huì)起到刺激需求；三是房?jī)r(jià)下降為下一輪價(jià)格上漲創(chuàng)造了空間。
物業(yè)稅改革同時(shí)是一系列游戲規(guī)則的變化，對(duì)于消費(fèi)者而言，最重要的規(guī)則變化是他們以前的首付能力和分期付款能力，在稅改后，還要考慮分期繳付物業(yè)稅的能力。值得一提的是，物業(yè)稅在改革初期，稅改的利益（直接表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的下降）會(huì)落在消費(fèi)者身上，但是，這種狀況很快會(huì)發(fā)生變化，在變化過(guò)程中消費(fèi)者可能成為新的利益受損者。原因在于，隨著物業(yè)的升值，應(yīng)繳納的物業(yè)稅會(huì)增加，這是實(shí)行物業(yè)稅的應(yīng)有之意；更加嚴(yán)重的是，人們所預(yù)期的物業(yè)稅改革帶來(lái)的房?jī)r(jià)下降幅度可能不會(huì)出現(xiàn)，其中相當(dāng)大一部分會(huì)被開(kāi)發(fā)商等各種利益團(tuán)體截取。
地產(chǎn)市場(chǎng)是一種空間競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，其競(jìng)爭(zhēng)的有效程度比壟斷競(jìng)爭(zhēng)還要弱，經(jīng)驗(yàn)表明，成本的波動(dòng)只會(huì)為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造或大或小的盈利空間，不會(huì)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者的福利。如果把當(dāng)期一次性繳納的稅額的減少類(lèi)比作成本的話，那么最不希望看到的結(jié)果是，物業(yè)稅改革創(chuàng)造出新一輪價(jià)格上漲的空間，并很快引發(fā)新一輪的價(jià)格上漲。（來(lái)源/北京青年報(bào)，作者/齊雁冰）
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